建设部 国家发展和改革委员会 国家工商行政管理总局


关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知



建住房[2006]216号

各省、自治区、直辖市建设厅（房地局、建委），发展改革委、物价局，工商局：

　　为贯彻落实《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）要求，我们制定了《房地产交易秩序专项整治工作方案》，现印发你们，请认真贯彻执行。



中华人民共和国建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国国家工商行政管理总局
二○○六年八月二十八日



附件：

房地产交易秩序专项整治工作方案

按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案。
一、房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则
（一）指导思想
从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，认真贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、国办发[2006]37号和建住房[2006]166号文件的要求，扎实有序地开展专项整治工作。坚持深化改革和加强法治并举、整顿规范和健康发展并重，标本兼治，综合治理。严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序；抓好制度建设，完善法规，建立责任追究制度，培育市场信用体系，切实维护群众合法权益，促进我国房地产市场健康发展。
（二）工作原则
1、标本兼治，综合治理。房地产交易秩序整治活动既要立足当前，又要着眼长远，运用经济、法律、行政等多种手段进行综合治理。
2、把握政策，维护稳定。要从我国国情出发，坚持调整住房供应结构、稳定住房价格与保护人民群众住房权益相统一。既要查处房地产交易环节的违法违规行为，维护消费者合法权益，又要促进房地产业健康发展，维护社会稳定。
3、分工协作，密切配合。各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要分工协作，联动整治。相关部门要切实落实治理责任，细化工作任务，解决突出问题，严格责任追究，并与治理商业贿赂、规划效能监察工作实行联动。
二、专项整治的工作机构、目标和任务
（一）工作机构
1、在房地产市场宏观调控部际联席会议工作制度下，建设部、国家发展改革委、国家工商总局成立专项整治工作协调小组，指导、协调、监督各地的专项整治工作。建设部副部长任领导小组组长，国家发展改革委、国家工商总局分管领导任副组长。协调小组办公室设在建设部住宅与房地产业司，该司司长任办公室主任，国家发展改革委价检司、国家工商总局消费者权益保护局参加办公室工作。
2、各地也应比照中央国家机关工作机制开展整治工作。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要密切合作，结合本地实际，抓紧部署本地区的专项整治工作，并加强监督、检查，对执行不力的市、县（区）给予通报。
3、各城市要在市政府统筹安排下，建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门尽快成立专项整治工作协调小组，加强组织领导，切实落实专项整治工作的各项要求。
（二）工作目标
通过专项整治，落实房地产交易环节的各项制度和措施。重点查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，切实解决群众反映强烈的各类问题，使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制。虚假广告和其他违法违规广告，以及在地产销售过程中实施欺诈，发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。使房地产交易不断规范，房地产市场信用体系不断完善，创造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。
（三）工作任务
贯彻落实国办发〔2006〕37号和建住房[2006]166号文件精神，建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门按照各自的职责，承担相应的任务。
建设（房地产）管理部门的主要任务是：负责商品房预售许可管理，商品房预（销）售活动的动态监管，商品房预（销）售合同备案管理，房地产经纪人员职业资格管理，会同工商行政管理部门加强房地产经纪机构管理、房地产广告管理和房地产展销活动管理等。房地产管理部门要加快构筑房地产交易信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。
发展改革（价格）部门的主要任务：负责房地产价格及相关收费的监督管理。会同建设（房地产）管理部门加强对房地产交易过程中各类违反价格法律、法规的行为的查处，规范房地产交易行为。
工商行政管理部门的主要任务：负责房地产展销登记管理，房地产广告管理，会同建设（房地产）管理部门加强房地产经纪机构管理，查处虚假广告和其他违法违规广告，查处合同违法和侵害消费者合法权益的违法行为。
三、房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式
（一）健全工作机制
各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策，加强部门间的协作配合，建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
（二）工作方式
1、部门配合。建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要根据各自职能，落实各自职责，将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务，分解到具体部门。每一项工作，都要落实一个部门牵头负责，有关部门予以积极配合。
2、政府主导，多方参与。专项整治活动由政府主导，广泛发动行业组织和社会公众参与。采取政府监管、行业自律和社会监督相结合的方式开展专项整治工作。
3、加强监督检查。各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要将经常性的督促检查与重点抽查结合起来，看自查自纠是否落实。对自查自纠不力的单位，要及时加以督导；对拒不自查自纠、掩盖问题的单位或个人，要从严处理。
四、房地产交易秩序整治活动的部署和要求
（一）房地产交易秩序整治活动的部署
第一阶段（2006年9月）宣传发动、部署安排阶段
1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门成立专门的专项整治工作领导小组，建立健全违法、违规问题的处理机制。
2、建立方便快捷的投诉渠道。各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门建立并公示专门针对专项治理活动的举报投诉电话、信箱（包括电子信箱）。建设部、发展改革委、国家工商总局汇总后在网站上公布。
3、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门对房地产交易秩序整治工作进行具体部署，落实工作方案和时间表。
4、加强宣传引导。通过各种形式，宣传贯彻两个“国八条”和“国六条”的精神，广泛宣传房地产交易秩序专项整治的重大意义，使参与专项整治的工作部门、市场主体、广大人民群众充分认识房地产交易秩序专项整治工作的重要性和必要性，澄清错误观念，把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来，增强参与的自觉性和主动性。
5、各部门要根据建住房[2006]166号文件要求，自检商品房预售许可、价格、广告监管等各项管理制度是否健全。特别是房地产管理部门要结合房地产市场信息系统建设，加快完善房地产企业和执（从）业人员信用档案系统。
第二阶段（2006年10月—2007年3月）自查自纠与督查阶段
1、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门根据专项整治的要求进行自查、自纠，并督查各区、县管理部门落实专项整治的各项工作。自查的重点是商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预（销）售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况。对发现的问题自行整改，对查处的案件按照有关规定进行处理。
2、从2006年12月份开始，建设部、国家发展改革委、国家工商总局联合组成督查小组对全国部分城市的整治情况进行督查和抽查，对抽查过程中发现的整改不力的地区予以通报批评。
第三阶段（2007年4月—2007年7月）总结经验、巩固成果阶段
1、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门根据专项整治的实际情况写出总结报告分别报建设部、国家发展改革委、国家工商总局。建设部会同国家发展改革委、国家工商总局对整治情况进行汇总，针对发现的突出问题，提出下一阶段整治工作的重点。
2、以专项整治工作领导小组名义召开一次由相关部门参加的工作座谈会。对第二阶段的工作进行总结，推广各地好的经验和作法，巩固已经取得的整治成果，提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。
3、继续巩固、完善商品房预（销）售合同网上即时备案制度、房地产交易信息公示制度和房地产信用公示制度，建立长效的房地产市场监管机制。
第四阶段（2007年8月—2007年9月）推进制度建设、建立长效机制阶段
1、总结房地产交易秩序整治的工作经验，研究规范房地产交易秩序的下一步工作。通过制定政策、出台法规的方式将有效规范房地产交易秩序的作法固定下来，推进房地产交易的制度建设、建立房地产交易规范发展的长效机制。
2、各地要建立健全房地产市场信息系统，完善对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。
3、对整改效果显著的单位予以表彰；对整改不力、群众反映强烈的单位，予以通报批评。
（二）严肃查处违法违规案件
1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门要把查处房地产交易环节的违法违规案件工作贯穿于专项整治工作的始终。要组织力量，重点查处当前严重影响房价稳定的房地产开发企业囤积土地、炒楼花、炒楼号，捂盘惜售、哄抬房价，发布虚假信息和广告、违规销售、欺诈；中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在代理买卖过程中赚取差价等违法违规行为；合同违法和侵害消费者合法权益的行为。
2、要继续加大对房地产交易过程中典型违法违规案例的查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，并及时通过新闻媒体向社会公布处理结果。
3、经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业的信用档案，并向社会公示。
（三）其他要求
1、各级建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门应通过新闻媒体及时报道整治工作的进展及违法违规案件的查处情况。
2、各省、自治区、直辖市建设（房地产）、发展改革（价格）、工商行政管理部门应将专项整治工作中有关情况及时分别报建设部、国家发展改革委、国家工商总局。2006年11月底以前，各地要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。

整顿规范房地产交易秩序查处情况表

违规类型 查处件数 备注
商品房预售违规 1.未取得预售许可证预售商品房
2.以认购(包括认定、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房
3.取得预售许可证后未在规定时间内开始预售商品房
4.其他情况：
恶意炒作行为 1.房地产企业发布虚假信息
2.炒卖房号
3.捂盘惜售
4.囤积房源
5.房地产企业纵容雇佣工作人员炒作房价
6.其他情况：
广告违规 1.未取得预售许可证发布预售广告
2.广告中承诺售后包租、返本销售
3.广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法
4.其他情况：
销售合同违规 1.未按相关规定与购房者签订规范的商品房预（销）售合同
2.房地产企业制定的销售合同格式或条款有免除自己责任、加重购房人责任、或排除购房人合法权利的行为
3.订立合同前未向购房人明示（预）销售合同示范文本及格式条款
4.其他情况：
房地产经纪违规 1.未取得营业执照从事房地产经纪业务
2.未按规定采用经纪合同示范文本
3.房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用
4.在代理买卖过程中赚取差价
5.经纪机构直接从事商品房买卖
6.其他情况：
价格违法行为 1.房地产交易环节违规收费
2.销售商品房未实行明码标价
3.经济适用住房不执行政府指导价
4．其他价格违法行为
其他违规 1．
2．


最高人民法院


最高人民法院关于金光股份有限公司的主管部门是否应承担清偿责任问题的复函
1991年12月9日，最高人民法院

宁夏回族自治区高级人民法院：
你院〔1991〕宁经请字第2号《关于金光股份有限公司的主管部门是否应承担清偿责任的请示报告》及《关于强制执行金光公司南洋大厦Ｂ座3层574平方米房产的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
一、金光股份有限公司是由深圳市装饰工程工业总公司申请，经深圳市人民政府批准成立的。市政府批文规定：公司为股份有限公司，注册资金为60万元人民币，发行股票6千股，其中国家股占40％，由装饰工程工业总公司出资；集体、国外和港澳股份占30％；私人股份30％，由装饰工程工业总公司职工购买。1987年2月24日经深圳市工商局批准，核发了营业执照。经你院调查核实，金光股份有限公司实有资产58．56万元，其中深圳市装饰工程工业总公司以固定资产办公楼房139．87平方米折抵股金25．1786万元人民币投入，超过了市政府规定的认购比例。综上所述，金光股份有限公司具有企业法人资格，深圳市装饰工程工业总公司已按规定认购了相应的股份，不应再对金光股份公司的债务承担清偿责任。
二、你院在审理经济纠纷案件中，如果发现金光股份有限公司的有关人员有犯罪行为，应按两院一部法（研）发〔1985〕27号和法（研）发〔1987〕7号通知的规定，将有关犯罪线索移送公安或检察机关处理。
三、对金光股份有限公司南洋大厦Ｂ座3层574平方米房产的强制执行，应严格按照民事诉讼法的规定进行。根据本案情况，即使具有民事诉讼法第一百零二条第一款（六）项之行为，也不需要对有关人员采取拘留措施。执行前还应与深圳市中级人民法院进行联系，取得他们的支持和协助。
四、审理中如查明金光公司将合作资金挪用，其他单位或个人非法占用该项资金，可责令非法占用者退还非法占用的资金以偿还债权人。
此复

附：宁夏回族自治区高级人民法院关于金光股份有限公司的主管部门是否应承担清偿责任的请示报告 〔1991〕宁经请字第2号
最高人民法院：
我院受理的辽宁省国际信托投资公司（简称投资公司）、辽宁省对外经济发展公司（简称发展公司）诉深圳市金光企业股份有限公司（简称金光公司）合作经营羊绒纠纷一案，于1990年12月18日审结。判决被告金光公司返还两原合作资金12321764．8元，除已执行4306342元，尚欠8015422．8元，金光公司已无可供执行的财产。
金光公司是1986年8月由深圳市装饰工程工业总公司申报，深圳市政府于1986年12月1日批准成立的。市政府批文规定：公司为股份有限公司，注册资金60万元人民币，发行股票6000股，其中国家股占40％（2400股），由装饰工程公司出资，集体、国外和港澳股东占30％（1800股），私人股份30％（1800股），由装饰工程工业总公司职工购买。按股份分配盈利和承担亏损。批文下达后金光公司于1987年2月24日向深圳市工商局申请登记成立。公司董事长、总经理由装饰工程工业总公司总经理林光舜兼任，经济性质为集体股份企业，公司会计师、工程师、会计员、出纳员、秘书均由装饰工程工业总公司派自己的在职人员兼任。在装饰工程工业总公司领取工资，资金由装饰工程工业总公司以固定资产办公楼房139．87平方米（计价1800元／平方米）折抵股金251766元，集体投资5万元，外商投资3．52万元，装饰工程工业总公司职工个人投资24．86万元，合计资产58．56万元。公司下设业务部、贸易部、电子经销部等，在经营中，金光公司又聘用了许多闲散人员担任公司的副总经理，业务部经理及业务员等职。成立时在册人员有60名，截至1990年12月份金光公司只剩12人，其中国家职工8人，均系装饰公司正式在册人员，其他系临时聘用人员，金光公司本身没有人事编制。1987年7月，金光公司与辽宁省投资公司、发展公司签订了合作经营羊绒项目合同后，金光公司即派聘用的业务部副经理胡松到宁夏实施合作项目，两原告根据被告项目负责人胡松指定的帐户，先后将1150万元人民币汇入宁夏银川，由胡松具体支配使用。由于在加工羊绒的过程中掺杂使假，造成羊绒质量低劣，无法售出，直接损失达453万余元人民币，另外还将大量合作资金挪用偿还了金光公司的外债，外借、开支，直接金额达487万余元人民币。该纠纷发生后，被告金光公司已负债累累，处于瘫痪状态，便采取推脱拖延的办法撒手不管，原聘用的人员也逃之夭夭。在我院审理过程中，公司董事会决定停业整顿，只留一个总经理（已任命装饰公司下属的装饰材料供应公司经理），其余人员回装饰总公司上班。鉴于被告金光公司的现状，执行工作已无法进行，现根据有关法律、政策的规定，经我院审判委员会研究如下：
一、大多数同志认为：应先由金光公司负责清理，不足部分，裁定由金光公司的主管开办单位装饰工程工业总公司承担债务清偿责任。理由是：1．金光公司是由装饰工业工程总公司申请开办成立的；2．金光公司董事长、总经理自始至终均由装饰工程工业总公司总经理兼任，公司主要工作人员由装饰工程工业总公司委派自己的在册工作人员兼任。金光公司本身没有人事编制及人事权，实际上金光公司与装饰工程工业总公司是一套人马两块牌子。当问题出现后，国家正式职工回装饰公司上班，聘用人员自行流散，只留下一个总经理，还任命为装饰工程工业总公司下属的装饰材料供应公司经理，兼管应付金光公司的门面；3．市政府批准成立公司的批文及公司章程均规定：“公司实行股份制，盈利按股份分配，亏损按股份承担。”依照《民法通则》第三十五条或第五十二条规定，各股东对债务承担连带责任，金光公司的股份中，装饰工程工业总公司是最大的股东，投入股占40％，装饰工程工业总公司的职工私人股占30％，因此，装饰工程工业总公司既是开办单位、主管单位，又是主要股东，应承担连带清偿责任。4．金光公司在清理整顿公司中没有撤并，不适用按国发〔1990〕68号文件规定处理。
综上所述，我们认为：金光公司实际是装饰工程工业总公司的分支机构，依据国发〔1985〕102号文件第二条关于“呈报单位和各级人民政府，各有关部门，要对成立公司认真进行审核，因审核不当，造成严重后果的，要承担经济法律责任”的规定和最高人民法院法（研）〔1987〕42号批复第二条：“企业单位开办的分支机构，企业倒闭后，如果企业开办的分支机构是公司，无论是否具备独立法人资格，可以根据国发〔1985〕102号通知办理”。可以裁定由主管开办单位装饰工程工业总公司承担清偿责任。
二、有的同志认为，国发〔1990〕68号文件第一条规定：“……凡在实际上具备了民法通则第三十七条、第四十一条规定的法人条件，并且与开办公司的党政机关脱钩的，一律以公司经营管理或所有的财产承担债务清偿责任。最高人民法院法（经）发〔1991〕10号文件第六条规定：“受理企业开办的企业被撤并后的经济纠纷案件，适用该通知第一条的规定。”装饰工程工业总公司不存在国发〔1990〕68号文件第三条“应在收取资金和实物的限度内”、第四条“在注册资金范围内”、承担清偿责任的情形和第五条“资金一律不得抽回”的问题，应裁定终止执行，待营业执照注销后裁定终结执行。但不太把握的是：1．金光公司至今营业执照依然存在，只是停业整顿，并未在清理整顿公司中被撤并，是否适用国发〔1990〕68号文件规定。2．金光公司仅有60万元的注册资产，只是本案涉及的两份合同，就收取原告资金1150万元，违法经营（无经营羊绒的营业范围。加工羊绒过程中掺杂使假）胡乱开支，导致严重亏损，巨额欠款。申请开办的主管部门不承担责任，有关人员得不到应有的处理，终结执行既损害了原告的合法利益，又不符合民法通则第一百零八条债务应当清偿的规定。
三、金光公司与两原告的合作项目，具体由金光公司业务部实施，公司的正副经理都参与了该项活动，但经济帐目只有业务部副经理胡松经办，两原告汇入的1150万元人民币，完全由胡松支配使用，公司里没有帐，也不提供情况。我院在审理中，通过银行查明了款的去向，胡松用合作资金还金光公司债务100多万元，及其它买房、建厂等开支，共计挪用款487万元。这一大笔款正常情况下，应由公司及上级主管单位来查。为此，我院审结此案时，曾发出司法建议，建议有关部门查处。但从目前了解的情况看，我院的建议没有引起有关部门的重视。金光公司只剩下经理一人还另被任用，主管开办单位装饰工程工业总公司认为与己无关，推脱不管，鉴于这种情况，我们拟将逃跑的经办人员胡松收审，根据款的去向追索，又没有这方面的法律依据。继续向金光公司追款，肯定无结果，国家的损失无法追回。可否在查清确系胡松或其他单位、个人非法占用该项资金后，直接裁定由非法占有者用自己的财产偿还。
以上报告妥否，特报请你院批示。
1991年11月14日