广东省广州市人民政府


广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府



第一条 为加强商品房预售管理，保障交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是：
商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人，是指预售商品房的开发企业。
预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：
（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：
（一）房地产开发资质证书和营业执照；
（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；
（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；
（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；
（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；
申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；
（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38ＣＭ×28ＣＭ；规划坐标图复印件；
（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；
（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能发布预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能发布，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止发布，并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：
（一）开发企业、预购人、委托代理人姓名（名称）、地址、合法证件号码；
（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；
（三）商品房预售款专用帐号；
（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；
（五）预购的商品房价格；
（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；
（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；
（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；
（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；
（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；
（十一）物业管理事项；
（十二）双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的，预购人可留5％的商品房价款交商业银行收存，在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时，经市交易登记机构同意，商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任，按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。



1998年12月24日
浅谈民事诉讼时效的举证

黄淑芳 曲刚


　　关于诉讼时效举证责任分配问题，在实践中，人民法院办理该类型案件都是将诉讼时效的举证责任分配给原告，即在原告向人民法院起诉后，被告提出原告的起诉已超过法律保护期间的，则要求原告对没有超过法律保护期间的事实提供证据予以证明，否则即判决其败诉。《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干问题规定》也没有明确规定在各种不同情形下应当由哪一方当事人对诉讼时效负有举证责任。只是在最高人民法院民事诉讼风险提示书的第四条规定了原告对于超过诉讼时效的事实负有举证责任，这种一概将诉讼时效的举证责任划归原告，其公平性、合理性及正义性令人无法信服。笔者诉讼中当事人援引诉讼时效的有关规定时，要尽可能地在双方当事人之间合理地、均衡地分配举证责任。
一、诉讼时效完成的举证责任
理论上将诉讼时效的完成定义为民法意义上的抗辩权。抗辩权是指为了吞并、对抗请求权的一种民事法律意义的权利。所谓抗辩，一般是指当事人通过提出与对方所主张的事实不同的事实或法律关系以排斥对方的事实主张的行为。在诉讼中，当事人主张的实体法上的抗辩一般可分为以下三种情形：一是权利障碍抗辩，即妨碍对方所主张的法律效果发生之抗辩；此类抗辩特点在于权利或者法律关系欲发生之初或者变动之初，便与发生或者变动权利或法律关系的事实发生对抗，阻止它们发生或变动。例如行为人无行为能力的抗辩、正当防卫抗辩、紧急避险抗辩等。二是权利消灭及抗辩，即消灭对方所主张的曾经发生的权利之抗辩。该抗辩权的目的在于权利或法律关系发生之后，在权利人欲行使请求权时与之对抗。包括两种情形：一种是法律关系被变更或撤销；另一种是权利或法律关系发生后，引起其变更或消灭。例如清偿、提存、债务免除、解除条件成就等。三是权利排除抗辩，即排除或阻止对方所主张的已发生的权利之抗辩。民事实体法中的抗辩权包括同时履行抗辩权、不安抗辩权、先诉抗辩权等。诉讼时效期间的届满，是民法（实体法）中为义务人提供的据以对抗权利人之请求的抗辩权利。按照举证责任的分配的一般原则，主张权利者应当对其主张的事实承担举证责任，否认者对被否认的事实不承担举证责任，而抗辩者则须对抗辩事实承担举证责任。这一理论渊源于罗马法中关于举证责任分配的一个重要原则，即“提出主张的人有证明的义务，否定的人没有证明的义务” 。就我国民法通则所规定的诉讼时效而言，它实际上是一种权利排除抗辩。笔者认为：凡主张权利或法律关系存在的当事人只需对产生该权利或法律关系的要件事实负证明责任，不必对不存在妨碍该权利或者法律关系发生的事实负证明责任。存在妨碍该权利或者法律关系发生的事实的举证责任，由否认权利存在的一方当事人负担。也就是说，主张者应当对其所主张的事实进行举证，否认者则应当对其抗辩所依据的事实进行举证。在诉讼中，如果被告主张时效期间完成之抗辩，其必须对此种抗辩所依据的事实予以证明，即必须证明诉讼时效期间的开始和届满，尤其是必须证明诉讼时效期间从何时开始。当双方因诉讼时效期间从何时开始以及是否届满发生争议，并且最终法院难以准确认定时，应当由提出时效抗辩的一方承担不利的法律后果。
二、诉讼时效中断的举证责任
所谓的诉讼时效中断是指在诉讼时效进行中，因发生法定事由致使已经进行的诉讼时效期间全归无效，待中断时效的事由消除后，重新开始计算诉讼时效期间。诉讼时效中断的主张，是对诉讼时效期间届满之抗辩主张的再抗辩，应当由主张诉讼时效中断的权利人就中断的事由负举证责任
在义务人（一般为被告）已经证明了诉讼时效期间的开始和届满的事实时，如果权利人（一般为原告）提出存在诉讼时效中断的事实，则该事实实际上是对义务人提出的时效已经届满的抗辩主张的再抗辩，对于这种再抗辩所依据的事实，应当由权利人负责举证。基于相类似的道理，诉讼时效的中止，亦应当由权利人负责举证。
　 三、诉讼时效中断事由结束的举证责任
关于诉讼时效中断事由的结束之主张，是义务人（被告）对权利人（原告）提出的诉讼时效中断之主张的再抗辩，该举证责任笔者认为应当由主张诉讼时效中断事由已结束的义务人负举证责任。关于诉讼时效中断已经结束的事实，实际上是对诉讼时效中断之再抗辩事实的再抗辩，对于该抗辩所依据的事实，理应由主张中断事由已经结束的义务人负责举证。在权利人证明了诉讼时效中断的事实后，如果义务人认为即使存在诉讼时效中断的事实，但自中断终止后重新计算的诉讼时效期间仍然是届满的，则义务人须对诉讼时效中断的结束负举证责任。　
综上，关于诉讼时效的举证问题，应当在当事人之间合理地、均衡地分配举证责任。如果将该责任全部分配给原告，将不利于交易的安全，不利于鼓励义务人诚实履约行为，不利于我国社会诚信体系的建立。在当事人之间应将诉讼时效完成、诉讼时效中断、诉讼时效中断事由的结束举证责任分配给主张者 。