山东省济南市人民政府


济南市外商投资开发经营房地产管理暂行办法

《济南市外商投资开发经营房地产管理暂行办法》已经1992年10月12日市人民政府第122次常务会议通过，现予发布施行。

济南市代市长 谢玉堂

一九九二年十一月十八日



　　第一条 为吸引外商投资进行房地产开发，改善投资环境，促进城市房地产业的发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 经批准在本市范围内从事房地产开发经营的外商独资企业、中外合资经营企业、中外合作经营企业（以下简称开发企业）必须遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房地产开发经营是指开发企业依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行开发建设，并对土地使用权从事转让、出租、抵押和对地上建筑物及其附属设施从事出售、出租、交换等经营活动。
　　第四条 市房地产开发管理办公室（以下简称市开发办）负责组织协调本市开发企业开发经营房地产活动，并依法对开发企业的生产、经营、管理进行监督检查。
　　市规划、土地、房管、外经贸委、工商管理、税务、外汇管理等有关部门应根据职责分工，密切配合房地产开发经营管理部门，加强对开发企业开发经营房地产活动的管理。
　　第五条 开发企业受中国法律的管辖和保护，其一切活动应当遵守中华人民共和国的法律、法规。
　　第六条 设立开发企业按下列程序办理手续：
　　（一）向市外经贸委提出开办企业的书面申报，经审查批准，领取外资企业批准证书；
　　（二）自接到外资企业批准证书之日起三十日内，持批准证书及有关文件，向市工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。营业执照的签发日期为该企业的成立日期。
　　第七条 开发企业的注册资本不得少于一千万元人民币（或等值的其他货币）。其中外方注册资本占总投资的比例，应按国家有关规定执行。外方的投资金额应当按照合同规定的出资期限投入。
　　中外合资、合作企业使用国内贷款的比例，不得超过中方投资的份额。中方不得以银行贷款作为注册资本。
　　第八条 鼓励开发企业从事下列项目的开发建设：
　　（一）工业、科技项目的房地产开发；
　　（二）能源、交通等大型基础设施；
　　（三）城市公用基础设施、旅游设施和商业服务设施；
　　（四）高档次、大体量的建筑物。
　　第九条 开发企业开发经营房地产，应当依照《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》，取得土地使用权。
　　鼓励本市生产性企业将依法取得的国有土地使用权作为条件与外商合资、合作开发经营房地产。
　　第十条 开发企业应当严格按照《济南市城市规划管理办法》和建筑设计、施工管理、竣工验收等有关规定，进行房地产开发建设。
　　第十一条 房地产开发建设项目的规划设计，一般应由中国境内具备相应资质的规划设计单位承担，确需委托境外的规划设计单位设计的，应根据城市规划要求进行设计，并经规划管理部门审查后方可实施。
　　第十二条 开发企业按照开发建设规划实施，并达到国有土地使用权出让合同规定的条件后，可依照《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》及其他有关规定，转让、出租土地使用权或者出售、出租、交换房屋。
　　第十三条 开发企业经营的房屋和土地使用权，可依照我国法律、法规在中国境内、境外转让、出售、租赁、继承。如上述经营活动和法律行为在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证及外交部或外交部授权机构的认证和中华人民共和国驻该国或该地区大使馆、领事馆、商务代表机构的认证。经营活动和法律行为在中国境内进行的，必须经公证机关公证。
　　第十四条 转让土地使用权或出售、出租、交换房屋的当事人双方必须签订合同，其价格由双方协商提出，报市开发办审查，并报经市政府批准后执行。土地使用权转让时，土地发生增值的，应按《济南市城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》的规定，向市人民政府缴纳土地增值费。
　　房屋出售价格明显低于房屋所在地商品房市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
　　第十五条 买卖房屋时，当事人双方应签订《房屋买卖（预售）合同》，并到市房地产交易所办理成交手续。
　　出售现货房屋自签订合同之日起六十日内，预售的房屋自竣工验收合格后六十日内，买方应持《房屋买卖（预售）合同》和房屋交付凭证，分别到市土地管理部门和市房产管理部门办理土地使用权和房屋产权登记手续。
　　第十六条 开发企业依法取得的土地使用权、房屋产权，可以用作抵押。未经土地管理部门和房产管理部门登记，其抵押行为无效。
　　第十七条 房地产租赁双方应签订《房地产租赁合同》，并按规定办理租赁手续。
　　第十八条 开发企业自企业成立之日起三十日内，应向税务机关办理税务登记。应向当地的税务机关和财政部门报送季度和年度会计报表，并应附送在中国注册的会计师查帐报告。
　　第十九条 开发企业应按照我国税法的规定纳税，并可以按我国有关规定向税务机关申请减税、免税的优惠待遇。
　　第二十条 开发企业进行房地产开发经营，按下列规定减免土地使用费：
　　（一）在合同规定的房地产开发建设期间，免缴土地使用费；
　　（二）在荒山、荒地、荒滩和市政基础设施不配套地区开发建设后，利用该房地产自行组织生产或经营的，免缴土地使用费二十年。
　　第二十一条 开发企业不以盈利为目的，开发建设教育、医疗卫生和其他社会公益事业项目的，可经土地管理部门审核报市政府批准，减缴或者免缴土地使用权出让金。
　　第二十二条 以举办产品出口型和先进技术型项目为主的开发企业，其开发建设用地的土地使用权出让价格给予优惠；进行城市公用基础设施建设的，按生产性项目对待，可申请享受减免所得税待遇。
　　第二十三条 外商投资从事能源、交通等大型基础设施开发建设的，市政府可根据投资者的意向提供一定地块，由外商投资者进行房地产开发经营，其土地出让金予以减免。
　　第二十四条 开发企业开发经营房地产中有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。
　　第二十五条 开发企业在开发经营房地产活动中发生合同争议时，当事人应通过协商或调解解决，协商调解解决不成的，由中国仲裁机构仲裁，也可由合同规定的仲裁机构仲裁。
　　当事人没有在合同中订立仲裁条款，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向我国有管辖权的人民法院起诉。
　　第二十六条 香港、澳门、台湾的企业和其他经济组织及个人在济南市以独资、合资或者合作的形式开发经营房地产，参照本办法执行。
　　第二十七条 本办法实施中的具体问题由济南市房地产开发管理办公室负责解

浅析侦查人员以庭审角色代入机制

商奇


　　反贪污贿赂侦查工作，其重点和难点就在于如何取证、取哪些证。随着反贪队伍年轻化，一些反贪干警存在着理论知识丰富，但缺乏实战经验的弊病，面对取证工作往往无从下手，甚至取来的证据不能服务于案件认定，造成重复劳动。反贪侦查工作的目的，在于取得犯罪嫌疑人进行贪污贿赂活动的若干证据，并最终在庭审中用这些证据使法官认定犯罪嫌疑人构成犯罪。可以说，庭审时证据的运用，才是反贪侦查取证工作的“归宿”。庭审由公诉人和被告人、辩护人组成控辩双方进行辩论，他们站在不同的角度，必然存在着不同的逻辑路径，对证据的运用也存在很大差别。在侦查中，侦查人员要自觉延伸思路，在脑中积极进行庭审过程的“模拟预演”，将自己代入庭审中的公诉人、被告人等角色，站在他们的角度进行思考，并以之指导反贪侦查取证工作。

　　一、进行庭审角色代入的必要性

　　反贪工作是一项群体工作。按照现有的机构组织框架，贪污贿赂案件最初由人民检察院反贪污贿赂部门进行立案侦查，侦查终结后交由公诉部门审查起诉、出庭支持公诉，这是一条完整的反贪工作路径。正因如此，反贪侦查人员不能够仅仅认为侦查工作就是自己的工作全部内容，而必须在工作中积极拓宽眼光，拉长工作思路，将其后的庭审工作要求也放到自己的侦查计划中作整体考量。事实也证明，仅仅为了侦查而侦查往往是无法取得良好效果的，结果不是面对繁芜复杂的证据而无从下手、茫然无措，就是千辛万苦所获取的证据根本不能有效应用于庭审，造成工作的浪费和效率的低下。

　　有效惩治贪污贿赂犯罪是我们反贪工作的目的，而通过庭审对犯罪嫌疑人做出有罪判决是衡量我们工作是否成功的一个标杆，是我们实现上述工作目的的途径。庭审的关键在于证据的对抗，反贪侦查人员必须在侦查中，就考虑到庭审时对证据的运用。这种考虑既要全面，又要细致；既要考虑到国家公诉人运用证据的需要，又要考虑到被告人运用证据的可能路径。而角色代入，往往是这种考虑的有效形式。通过角色代入，反贪侦查人员可以设身处地的站到公诉人或者被告人的角色，把自己当做庭审的参与者，并由此找到哪些案件细节会成为审理重点、哪些证据会为定罪量刑发挥关键作用，这就相当于为自己的侦查工作指明了方向，无疑会极大的促进侦查工作的有效进行。

　　二、进行庭审角色代入的方法

　　1、代入公诉人角色

　　公诉人是刑事诉讼重要的参与者，他们的作用是代表国家出庭追诉犯罪。在庭审中，公诉人会积极运用证明被告人有罪的证据，来使其最终受到刑法的惩罚。反贪侦查人员代入公诉人角色，就是要站在出庭人员的角度考虑庭审问题，以公诉人举证证明犯罪各项构成要件的框架来明确侦查取证范围。这种代入的具体表现就是要在侦查过程中寻求公诉部门的配合，了解公诉人的指控逻辑和证据使用思路，以此来指导自己的侦查取证工作，做到有的放矢。

　　在现有的机构设置中，反贪部门与公诉部门同属于人民检察院的下属业务部门，彼此较为熟悉、联系方便，这为反贪侦查人员进行公诉人角色代入创造了有利条件。现实案件中，侦查人员可以通过在侦查过程中与公诉人员开展侦查会商的办法来进行角色代入。会商中，侦查人员可以将主要案情提前告知公诉部门，由于公诉部门的实际工作特点，其工作人员往往对于刑事诉讼庭审过程、庭审证据运用、被告人心理，甚至管辖标的案件的法院刑事审判庭较为了解，可以请公诉部门工作人员根据案情进行庭审情况的预先估计，指出一旦标的案件进入庭审程序，将以哪些证据作为指控犯罪的关键证据，并指出如何将证据组成完整证据链条的思路，指导侦查工作开展。尤其重要的是，由于证据往往有多种表现形式，而各种表现形式所带来的证据证明力往往不同，不同证据形式也常给法官以不同的影响力，这种预先的模拟可以为侦查人员到底采用哪种证据取得方法和证据固定形式给出指导意见。

　　2、代入被告人角色

　　反贪侦查人员代入被告人角色，就是要在侦查过程中预先将自己放在本案被告人（犯罪嫌疑人）的角色里，考虑被告人将会有可能以哪些证据来为自己开脱罪责，并提前下手取得相应的证据，来驳斥被告人的脱罪企图。同时，还要积极进行逆向思维，考虑到对于被告人来说哪些证据将是“致命”的，由此争取侦查工作主动，尽早采取证据固定措施，防止犯罪嫌疑人毁灭罪证。由于侦查人员毕竟是“案外人”，仅以侦查经验进行思考往往不够全面，而只有进行角色代入，将自己置身“案中”，才能更好的看清庐山真面目。

　　对于行贿、受贿等依靠言辞证据较多的案件，更要着重进行被告人角色的代入，细心体察被告人心思，在询（讯）问中就堵断其退路，夯实犯罪各要件，防止被告人打下“活扣”，有机可乘。

　　反贪侦查人员代入被告人角色往往比代入公诉人角色要困难的多，因此也需要更多的技巧和经验储备。在平时工作中，侦查人员就要积极锻炼这方面的能力，如多参与旁听庭审，了解庭审时被告人惯用的脱罪伎俩和诡辩手段；常与有经验的同志进行交流，了解被告人通常的心理；在侦查中做好外围调查，掌握被告人的性格特点、处事习惯，以利于角色代入等。

　　三、需要注意的几个问题

　　1、对公诉人角色的代入不能越俎代庖。反贪侦查人员代入公诉人角色的逻辑顺序，是由公诉人的心理到侦查人员的心理再到具体侦查活动。这种逻辑顺序是不可逆的。在案件侦查中，不能将这种代入反用，以侦查人员的侦查取证工作来钳制公诉部门独立的审查起诉和公诉职能。那种根据自己取得的证据和臆想的证明思路对公诉部门参与公诉的方法、思路粗暴干涉的行为是错误的。

　　2、对被告人角色的代入不能违反相关侦查纪律。对被告人角色的代入，是一种思想上的代入，是对侦查策略进行考量时采取的一种方法。但是，这种代入不能由智力活动突破到具体侦查行为，强逼被告人按照侦查人员“预想”的思路进行自证其罪，甚至发展到刑讯逼供、诱供等违法行为。

　　3、不能固步自封，要积极扩大取证范围。角色代入毕竟是一个高智能的活动，要有足够的经验和侦查技术做支撑。这就决定了角色代入活动不是每次都可以取得圆满、全面的侦查指导作用。侦查人员，尤其是年轻的侦查人员，不能仅仅依靠角色代入划定侦查取证范围，而要积极拓展取证思路，扩大取证范围，更好的完成反贪侦查取证工作。


山东省济阳县人民检察院 商奇